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GUÍA SOBRE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN LA
NUEVA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
(PROPIEDAD POR PISOS)
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El Ministerio de Justicia, una vez aprobada por las Cortes la reforma de la Ley
de Propiedad Horizontal, para facilitar el conocimiento de los derechos que la nueva Ley reconoce y de las obligaciones
que impone a los propietarios de pisos, locales, almacenes o garajes en régimen de división horizontal
(lo que comúnmente se conoce como propiedad por pisos), hace pública esta guía en la que se
trata de recoger en un lenguaje sencillo las respuestas que la Ley da a las cuestiones que más frecuentemente
surgen entre los ciudadanos :
Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos
de comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación
de aportar una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de propietarios en la que conste
si el piso está al día en el pago de las cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta
certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de
esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo es aconsejable en los casos en
que se confíe en la palabra del vendedor.
¿Qué ocurre si, a pesar de no estar el piso al corriente del
pago de las cuotas, lo compro?
Del pago de las cuotas que se deben es responsable no sólo el que era propietario
cuando las cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al corriente de su
pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra
y a la anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley no impide que, en
el momento de otorgar la escritura, vendedor y comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que
se deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
¿Qué puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los
comuneros no paga sus cuotas?
La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los morosos:
establece la aplicación de un procedimiento judicial extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria
que en el mismo recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado lo que, según
la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad corriente en el momento de la reclamación
y la anterior está especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a cobrar con anterioridad
a otros acreedores no privilegiados, el piso o local en cuestión está expresamente afecto al pago
de esas anualidades, etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no tiene derecho
a votar en las Juntas de propietarios.
Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar
el cargo?
Los que son elegidos para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación
de desempeñar el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero tienen que acudir al
Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si es efectivamente justa. En términos prácticos,
ello significa que sólo en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar
el cargo para el que ha sido elegido.
¿Qué
puede hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea
su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
En tales casos (por ej., cuando una vivienda es destinada a local de negocio o
a oficina estando prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente de la Comunidad deberá
requerir el cese de la actividad al propietario o inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en
el caso de estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la vivienda al que está
realizando la actividad prohibida, aunque sea el propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un
máximo de tres años. La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar
que el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una condena tan seria.
¿Sigue siendo
necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes
en Junta de Propietarios?
La unanimidad sigue siendo necesaria para modificar las cuestiones más
importantes de la Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la comunidad), pero la nueva
Ley flexibiliza las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos referentes los servicios de
ascensor, portería, vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el voto favorable
de las tres quintas partes de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique
la modificación de los estatutos de la Comunidad.
¿Cómo
pueden conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta
asisten muy pocos propietarios?
La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de notificar a la Comunidad un domicilio
de notificaciones y, de no hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión.
Los votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables si, una vez notificados de la
adopción del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por
tanto, muy importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en la sierra, comunicar este domicilio
para notificaciones, que será normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas
las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.
¿Pueden los
minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se
hagan desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes
del edificio?
Los minusválidos no pueden imponer por sí solos esta clase de medidas,
pero los acuerdos que tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto
favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas,
aunque sean contrarios a los estatutos de la Comunidad.
¿Es necesario
el voto favorable de la mayoría para instalar una antena parabólica
en la Comunidad?
Para este tipo de acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios
que representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá repercutir la cuota parte del gasto
en aquellos propietarios que hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra solicitan
tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que les hubiera correspondido actualizada con
el interés legal.
La nueva Ley, ¿implicará
un incremento de las cuotas?
Las cuotas no tienen por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella
se establece al obligación que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva para poder hacer frente
a los gastos de conservación y reparación del edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra
no inferior al cinco por ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario deberá
aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida,
la ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que acometer las obras de reparación necesarias
conforme vaya surgiendo su necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes derramas. Naturalmente,
de tal fondo sólo puede disponerse para esta clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra
los daños causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un contrato de mantenimiento del
inmueble y de sus instalaciones generales.
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