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GUÍA SOBRE COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
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INTRODUCCION
La compraventa de la propia vivienda constituye uno de los actos de mayor transcendencia
para la economía familiar y personal, siendo España uno de los países de la Unión Europea
en que mayor porcentaje de la población accede a la propiedad de su vivienda (haciendo efectivo el derecho
constitucional a una vivienda digna). Por su parte la hipoteca ha adquirido una gran importancia social como consecuencia
de la difusión de su uso como medio para garantizar la devolución de los préstamos a través
de los cuales los ciudadanos financian la adquisición de sus viviendas, por lo que es imprescindible garantizarles
una adecuada protección jurídica, y dotarles de los apropiados mecanismos de información sobre
sus derechos y obligaciones y sobre sus posibilidades de elección. El Ministerio de Justicia, a los efectos
de divulgar lo más posible el conocimiento de los aspectos prácticos de la legislación en
materia de compraventa de viviendas y préstamos hipotecarios, quiere alcanzar, con la publicación
de esta guía, la mayor difusión posible de esta normativa jurídica, y ofrecer a los ciudadanos
y empresas un fácil acceso a la misma.
Estas son algunas de las preguntas que se pueden plantear:
Antes de realizar la compra de la vivienda
¿Qué información previa debo obtener para realizar una
compra segura? ¿Quién debe proporcionarme esa información?
1. Los promotores y vendedores habituales de viviendas están obligados
legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores quedando vinculados por su exigibilidad, a través
de la publicidad que realizan, y ello es así aunque no figuren expresamente en el contrato (la publicidad
obliga).
En particular, los promotores deben tener a disposición del público
una serie de datos y documentos relativos a:
el nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción
en el Registro Mercantil;
los planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción
de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas
comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc...;
los datos del Registro de la Propiedad;
el seguro de daños y vicios ocultos previsto en la nueva Ley de Edificación
(Ley 38/1999, de 5 de noviembre) (ver última pregunta de esta guía). copias de las licencias precisas
para la construcción y ocupación de las viviendas;
los Estatutos de la Comunidad;
el precio total de venta y forma de pago; si se prevé subrogación
de hipoteca, datos de la misma; la forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones
generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente:
a) que el comprador (consumidor) no soportará los gastos previos que por
ley corresponden al vendedor;
b) lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil,
que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública;
c) el derecho de elección de notario, que corresponde, en estos casos,
al comprador.
Junto a estos datos el vendedor debe suministrar la siguiente documentación:
cédula de habitabilidad, recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles,
recibo de haberse satisfecho el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, información
registral de la finca (propietario y cargas) y plano técnico en que figure la superficie y distribución
de la vivienda.
2. En el caso de que la compra se haga a un particular (viviendas de segunda mano),
el vendedor particular no está sometido a las normas y obligaciones de información anteriores. No
obstante, debemos recabar igualmente del vendedor en estos casos, al menos, la siguiente documentación:
información registral de la propiedad del vendedor o transmitente (sólo
la certificación da fe del contenido del Registro);
el recibo de haber pagado la última anualidad del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles ("contribución urbana");
el certificado del secretario de la comunidad de propietarios, con el "visto
bueno" del presidente, que acredite que el vendedor está al corriente en el pago de los gastos de comunidad
(en caso contrario, la comunidad puede exigir su importe hasta cierto límite al comprador, sin perjuicio
de su posterior derecho a reclamar contra quien le vendió);
una copia de los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad,
y en su caso, los reglamentos que existan en la misma.
¿ A qué profesionales puedo acudir para que me asesoren sobre
la compra ?
En la fase previa a la celebración del contrato - además del vendedor
o promotor - también pueden intervenir, aunque no es obligatoria esta intervención, el Agente de
la Propiedad Inmobiliaria, que nos ayuda a encontrar una vivienda adaptada a nuestras necesidades y posibilidades;
el Gestor Administrativo colegiado, que colaborará en la obtención y tramitación de la documentación
antes citada y en la posterior tramitación del documento de compraventa ya formalizado; el Abogado, cuya
intervención es especialmente recomendable en los casos en que la compraventa haya de ser puesta en relación
con el conjunto de las relaciones patrimoniales y familiares del comprador, o cuando la vivienda o finca que se
pretende adquirir tenga especiales problemas desde el punto de vista urbanístico, fiscal; el Traductor o
Intérprete-Jurado, cuando el comprador es extranjero y no conoce nuestro idioma.
Capítulo separado en materia de compraventa de bienes inmuebles requiere
la mención de la intervención de Notarios y Registradores de la Propiedad. La seguridad en el tráfico
jurídico-inmobiliario se basa en nuestro Ordenamiento sobre dos instituciones, la fe pública notarial
y el Registro de la Propiedad. El Notario no sólo asesora de forma independiente a los contratantes con
relación a la legalidad vigente civil, administrativa y fiscal, sino que a través de su intervención
como fedatario público da certeza al contenido del contrato.
En efecto, en nuestro Derecho, para la transmisión de la propiedad, se
sigue el sistema de libertad de forma, de manera que un documento privado, seguido de la entrega de la vivienda,
es suficiente para transmitir la propiedad de la misma. Sin embargo, son evidentes las ventajas de la escritura
pública: mayor seguridad jurídica, prevención de la litigiosidad (evitando pleitos sobre la
propiedad) dada la función de asesoramiento y fe pública del Notario y su estrecha coordinación
con el Registrador de la Propiedad que le informa sobre la titularidad y cargas de la vivienda.
El Registrador de la Propiedad, por su parte, es el responsable de proporcionar,
previo su tratamiento profesional al efecto de que sea fácilmente comprensible, la información que
contienen los asientos del Registro de la Propiedad, lo cual constituye un elemento de información previa
a la adquisición de la propiedad absolutamente imprescindible, dado el valor de dicha información,
pues, por ejemplo, la certificación es el único medio de acreditar fehacientemente la titularidad
y estado de cargas de la finca o vivienda, es decir, si quien vende es realmente el propietario, si la vivienda
está o no hipotecada, si pesan sobre la misma o no demandas o embargos, si está sujeta a alguna prohibición
de disponer o a cualquier otra limitación del dominio, urbanística o administrativa, etc. Esta información
puede proporcionarse en forma de nota simple informativa o bien mediante certificación. Esta, a diferencia
de aquélla que tiene valor puramente informativo, tiene carácter de documento público otorgando
una presunción de legalidad a los actos y contratos inscritos en ella reflejados, y se encuentran bajo la
protección y amparo de los Tribunales.
En caso de que el solicitante de la información tenga alguna duda sobre
el contenido de la información puede solicitar el asesoramiento profesional del Registrador, e incluso,
cuando la complejidad del caso lo aconseje, un dictamen registral sobre la situación jurídica de
la vivienda o sobre la forma de superar los problemas jurídicos que presente. En caso de ser verbal, este
asesoramiento es gratuito.
¿Cómo se acredita la legalidad de la construcción de la
vivienda?
Es conveniente garantizarse antes de proceder a la compra de la vivienda de la
legalidad de su construcción y del uso que como tal se le pretende dar. Estos dos extremos se acreditan
mediante los siguientes documentos:
- licencia de obras y certificación del técnico competente relativa
a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento;
- licencia de primera ocupación del edificio, que relacionada con su habitabilidad,
acredita el cumplimiento de la normativa legal;
- cédula de habitabilidad;
- inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra
nueva), pues previamente el Registrador comprueba y califica la adecuación de la licencia de obra que se
le debe aportar a su declaración formal y, a partir de la Ley de edificación, la acreditación
de la existencia de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcción;
En consecuencia, si el inmueble está inscrito, al visitarlo, sólo
compruebe su habitabilidad. El Registrador ya habría exigido el resto o la información de las acciones
emprendidas por el Ayuntamiento, declarando ilegal la obra.
¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato? ¿Qué
cautelas debo adoptar?
a) Comprobación directa de la situación física de la vivienda
La comprobación física y directa por parte del futuro comprador
es una actuación elemental de la que no debe prescindirse. Incluso es conveniente cuando se trata de una
finca o vivienda de segunda mano realizar esta comprobación asistido de un profesional (arquitecto o aparejador).
Aun realizando cuidadosamente esta comprobación existe la posibilidad (si
bien poco frecuente) de la que vivienda presente "vicios ocultos", es decir, defectos que produzcan daños
a medio o largo plazo. En estos casos existe una responsabilidad del vendedor por tales vicios ocultos, responsabilidad
que alcanza también al contratista durante los diez años siguientes a la construcción cuando
dichos vicios provocasen la ruina del edificio y fuesen causados por defecto de la construcción (el plazo
de exigencia de la indemnización correspondiente se amplia a quince años cuando la causa fuese el
incumplimiento del contrato de arrendamiento de obra). Cuando el defecto no es atribuible a la construcción
sino a la dirección técnica de la obra la petición de indemnización se ha de dirigir
contra el arquitecto que intervino en la misma. La nueva Ley de edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre)
exige que estos vicios o responsabilidad estén asegurados.
b) Comprobación documental de la situación jurídica de la
vivienda
El documento más importante para comprobar la situación jurídica
de la vivienda es el certificado de titularidad y cargas del Registro de la Propiedad correspondiente. De este
certificado debe resultar que la edificación a la que pertenece la vivienda está terminada, libre
de cargas y limitaciones y que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. En el caso de haber solicitado
la certificación con varios días de anterioridad a la firma del contrato es conveniente que se solicite
la certificación del Registrador con carácter de certificación con "información
continuada", en cuyo caso aquél le remitirá durante un plazo de treinta días naturales
al domicilio señalado información sobre cualquier alteración producida sobre la finca (nuevas
cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una información inmediata a la fecha
de la compraventa. En cualquier caso, el Notario que prepare la escritura del contrato, y salvo renuncia expresa
del adquirente, solicitará de oficio por medio de telefax al Registrador información sobre la descripción,
titularidad y cargas de la vivienda en el plazo de los diez días inmediatos a la firma de la escritura,
en cuyo intervalo de tiempo el Registrador remitirá sin necesidad de nueva solicitud información
sobre cualquier alteración o documento presentado relativo a la misma vivienda, eliminando con ello cualquier
peligro de fraudes o dobles ventas.
También es conveniente realizar una comprobación documental de la
situación fiscal de la vivienda mediante el recibo que acredite haber pagado la última anualidad
del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (la comúnmente llamada "contribución urbana"), así
como la situación de los gastos de comunidad, mediante un certificado del secretario de la comunidad de
propietarios, con el visto bueno del presidente, justificando que el vendedor está al corriente en el pago
de los gastos de comunidad. De no ser así conviene exigir al vendedor que previamente a la firma del contrato
se ponga al corriente en dichos pagos, o bien descontar su importe del precio de la venta, pues en ambos casos
de tales deudas responde la propia vivienda, por lo que el comprador podrá ser obligado a su pago.
Con respecto a la celebración del contrato y su financiación
¿Ante quién debo firmar el contrato?
Un contrato de compraventa de una vivienda puede haberse, en virtud del principio
de libertad de forma, bien en documento privado, bien en documento público, es decir, autorizado por Notario,
pero el comprador tiene el derecho de exigir la forma pública (el Código civil dice que debe constar
en escritura pública). Es muy conveniente hacer uso de este derecho pues sólo el contrato de compraventa
que conste en escritura pública que, a su vez, se inscriba en el Registro de la Propiedad proporciona al
comprador la seguridad jurídica de que no será atacado -demandado- en su propiedad (es decir, queda
asegurado e invulnerable frente a reclamaciones o demandas por razón de vicios o defectos en la titularidad
del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos, o por razón de la existencia de deudas
contraídas por el anterior propietario). Se trata de un sistema de seguridad jurídica "preventiva",
es decir, que se anticipa al conflicto, evitando el pleito. Dado el gran desembolso económico que representa
la compraventa de la propia vivienda, no se debe correr el menor riesgo en este terreno, y por ello el Estado consciente
de ello ha puesto al servicio de esta finalidad a dos Cuerpos de profesionales de la más alta formación
jurídica (Notarios y Registradores de la Propiedad), que responden de forma personal y directa, con su propio
patrimonio, de posibles responsabilidades en caso de que por error en su actuación se produzca cualquier
perjuicio al comprador. El rigor de esta responsabilidad hace que la diligencia en el desempeño de sus funciones
públicas por parte de estos profesionales sea muy elevada, y paralelamente muy reducidos los supuestos de
error o negligencia.
Se trata de una actuación concurrente, ya que en nuestro sistema la escritura
pública es requisito imprescindible para la inscripción en el Registro de la Propiedad. La exigencia
de que esta Institución cuente con una altísima credibilidad obliga a excluir de su acceso a la misma
los documentos privados, en los que no queda garantizada la legitimación de los contratantes, ni su capacidad
para otorgar el contrato, ni queda aseverada de forma alguna la libertad y consciencia de la declaración
de la voluntad de comprar y vender, ni la certeza de su fecha, y en que el consentimiento se ha formado sin el
adecuado asesoramiento. Todos estos extremos se garantizan con la escritura pública. El Notario que intervenga
en la escritura está obligado a realizar un asesoramiento neutral entre ambas partes y siempre al consumidor
(parte más débil), a diferencia de la intervención del abogado, que actúa en defensa
de los intereses de la parte que le ha contratado.
Finalmente la plena seguridad jurídico de la transmisión se obtiene
con la inscripción en el Registro de la Propiedad, de la cual el Registrador eliminará los pactos
nulos, abusivos y aquellos que tengan carácter personal (aquellos que sólo obligan a los contratantes,
pero son ajenos a quienes en el futuro contraigan algún derecho sobre la finca). Particular importancia
presenta la calificación por el Registrador de ciertas cláusulas como abusivas cuando son consideradas
como tales por las normas sobre protección de consumidores. La protección del consumidor es automática.
Está dentro de su función.
Algunas de las cláusulas abusivas más importantes son las siguientes:
- las que de cualquier forma autoricen al vendedor a incrementar el precio aplazado
durante la vigencia del contrato, o las que le exoneran de responsabilidad;
- las que impongan un incremento del precio por servicios accesorios, financiación,
aplazamientos, recargos o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser
libremente aceptadas o rechazadas por el comprador. Además, las reformas de obra deberán ser aprobadas
expresamente por el comprador;
- las que comporten una repercusión de gastos que por ley corresponden
al vendedor (por ejemplo, los gastos de formalización de la declaración de obra nueva y división
horizontal).
¿Cuándo y cómo debo pagar el precio?
El precio es la contraprestación que se paga al vendedor, y como tal es
un requisito esencial de la compraventa. No debe satisfacerse íntegramente sin haber realizado previamente
la comprobación documental antes indicada. En cuanto a la forma de pago hay que distinguir varias posibilidades:
a) El anticipo del pago mediante las arras o señal.
Es frecuente que antes de firmar el contrato, mediando acuerdo sobre el precio,
se pretenda dar fijeza inmediata al compromiso mediante el pago de una cantidad parcial del precio en concepto
de "arras o señal". En estos casos, en el supuesto de desistir del contrato el comprador, perderá
tal cantidad, en tanto que si es el vendedor quien desiste está obligado a devolverla doblada.
b) Pago simultáneo o posterior a la firma del contrato.
Hay que diferenciar tres supuestos: el pago del precio al contado, el precio aplazado
y la subrogación en las cargas preexistentes:
Pago al contado. Sólo en el
caso de que la finca esté totalmente libre de cargas en el Registro (sin hipotecas, ni afecciones fiscales,
ni embargos, etc), debe pagarse íntegramente el precio convenido al firmar el contrato, pues en caso de
existir tales cargas debe descontarse su importe del precio. Incluso sólo es aconsejable ese pago íntegro
cuando la firma del contrato se hace directamente en escritura pública, pues el comprador podrá gozar
de una protección inmediata mediante la remisión telemática por parte del Notario al Registrador
de la Propiedad de una comunicación de haber autorizado la escritura.
Cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano", es decir, cuando
todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución
de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y
sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).
Precio aplazado. En caso de que una
parte del precio se aplace a pesar de no existir carga alguna, entonces es el vendedor el que debe adoptar determinadas
cautelas. En particular resulta recomendable garantizar esa parte del precio cuyo pago se aplaza, bien mediante
condición resolutoria (de forma que si el comprador no paga en el plazo acordado, la vivienda vuelve a ser
de propiedad de vendedor), o bien mediante hipoteca, de forma que en caso de impago la finca se subasta para pagar
al vendedor.
Subrogación en las cargas preexistentes. Especialmente en el caso de que la vivienda vendida está hipotecada, puede ser útil
la subrogación en esta carga preexistente. En estos casos, el vendedor verá disminuido el precio
en el importe de la parte del préstamo hipotecario que esté pendiente de amortizar o devolver, en
tanto que el comprador puede financiarse con cargo a esa misma hipoteca. En este caso es aconsejable pedir el consentimiento
expreso del acreedor (Banco o Caja) a este cambio, pues en caso contrario el vendedor no se desvincula de la deuda
y se puede encontrar con una reclamación en caso de que no pague el comprador. Ahora bien, en el caso de
que se trate de una hipoteca que se encuentre en fase de ejecución judicial, es imprescindible extremar
las cautelas por parte del comprador, siendo preferible exigir la liberación previa de la finca de tales
procedimientos.
¿ Cómo puedo financiar la compraventa si no dispongo de todo
el dinero necesario para pagar al contado? ¿Qué cantidad mínima debo tener ahorrada antes
de la compraventa ?
La forma más ventajosa y económica de financiar la compra de la
vivienda es acudiendo al préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera y documentado en escritura
pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. La hipoteca sólo se puede saber si existe por
su inscripción.
Este menor coste del préstamo hipotecario deriva del hecho de que la consecuencia
más importante que se desprende de la constitución de la hipoteca es que en caso de incumplimiento
de la obligación de devolver el préstamo en los plazos pactados, el Banco, Caja de Ahorros o la Entidad
financiera acreedora puede, por medio de unos procedimientos judiciales abreviados (llamados judiciales sumario),
o bien por ante notario, proceder a vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar con el
precio obtenido lo que se le debe, quedando el sobrante a disposición de otros acreedores y, en su defecto,
para el deudor.
Precisamente es el hecho de que el Banco o Caja de Ahorros dispongan de una garantía
especialmente eficaz, como es la de la hipoteca del inmueble hipotecado, basada en la previa intervención
del Notario y del Registrador de la Propiedad al efecto de dotarle de la mayor seguridad jurídica posible
(control público de la mutua independencia), lo que permite a aquéllos otorgar el préstamo
con un plazo de devolución más largo y con un interés más bajo que en el caso de los
créditos personales.
En cuanto al ahorro previo, en general las entidades financieras pueden conceder
préstamos hipotecarios por un importe equivalente al valor de tasación de la vivienda, pero en caso
de querer utilizar dicho préstamo, a su vez, como garantía de una emisión de títulos
hipotecarios (forman el denominado "mercado hipotecario secundario") tienen limitada por Ley la cuantía
máxima que pueden otorgar de préstamo al 70% del valor de la finca, o al 80% cuando la finalidad
del préstamo sea financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de la vivienda.
Por otra parte, los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales
no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo, como criterio de solvencia
del prestatario, es decir, para evitar riesgo de impagos.
¿Queda limitado el propietario en sus facultades por el hecho de constituir
la hipoteca?
El inmueble, salvo que se proceda a su venta en caso de impago, sigue siendo propiedad
del deudor, que puede venderlo, alquilarlo, volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no
rebase el valor del bien), y/o disfrutarlo por sí mismo. En caso de venta, el comprador descontará
del precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto (amortizado). En cuanto
a los arrendamientos, en algunas ocasiones los Bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta
anual. Esto es debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos la legislación reconoce
al arrendatario el derecho a continuar en el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo
de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.
Con respecto a las obligaciones y derechos posteriores a
la firma de la compraventa
¿Qué debo hacer después de firmada la escritura de compraventa?
Después de firmar la escritura pública se debe solicitar de inmediato
su inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es voluntaria (la Ley no la impone
obligatoriamente), pero es muy recomendable obtenerla para lograr el adecuado grado de seguridad jurídica
y las garantías que antes explicamos.
Junto con nuestra solicitud debemos presentar copia auténtica de la escritura
de compraventa en el Registro. Esta presentación puede hacerse directamente en el Registro competente por
razón de la situación de la finca, o bien mediante telefax desde el Registro en cuya localidad se
haya otorgado la escritura en casos de urgencia, o bien mediante una comunicación telemática remitida
desde la Notaría en que se haya autorizado la escritura. Con ello se evita cualquier riesgo de fraude o
doble venta durante el periodo de los cinco días con que cuenta el Notario para expedir la copia de la escritura.
¿ Qué impuestos gravan la compraventa de la vivienda ?
Para obtener la inscripción, además de pasar la calificación
favorable del Registrador en su enjuiciamiento de legalidad del documento, debe realizarse el pago del Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa. Para determinar el importe de este tributo hay que distinguir
entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segunda mano).
a) En el caso de compra a un promotor, la transmisión, como operación
empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador
directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general
es del 7%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al
mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%.
Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
al tipo del 0,5% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas - País Vasco y
Navarra -). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través
del Notario o de un gestor colegiado.
En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., 4,5%,
y el 0,5% de acto jurídico documentado.
b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas
usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el
valor real de la adquisición (7% en Cataluña y Madrid), que en principio es el valor declarado en
la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública. En caso de diferencias
entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso
de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves. La liquidación
de este impuesto se podrá realizar por las mismas vías antes señaladas.
¿Qué sucede si después de comprada la vivienda la misma
o el edificio en que se encuentra presenta vicios o defectos que no estaban a la vista? ¿ A quién
reclamo los perjuicios?
Ya dijimos anteriormente que existe una responsabilidad por los vicios ocultos
(llamada "obligación de saneamiento") por parte del vendedor, así como del constructor
y arquitecto que establece el Código civil durante un periodo de diez años. Recientemente este tema
sido regulado en detalle por la Ley de la Edificación (que entrará en vigor el 6 de mayo del 2000),
en la que se establece, además de la contractual, las siguientes responsabilidades de las personas que intervienen
en el proceso de edificación frente a los propietarios afectados:
- por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos
en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga, durante diez años;
- por los daños materiales causados por vicios o defectos en aquellos elementos
o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda, durante tres años;
- por los vicios o defectos que afecten a los elementos de terminación
o acabado de las obras, durante un año.
En caso de que no se pudiera individualizar la causa del daño, el promotor
responderá solidariamente con los demás agentes que hayan intervenido. La reclamación la podremos
presentar en el plazo de dos años a contar desde que se hubiesen producido los daños.
Además, la Ley para garantizar la efectividad del pago de la indemnización
que en cada caso corresponda impone la obligación de contratar un seguro de daños materiales o seguro
de caución a cargo del contratista en el primer caso y del promotor en el segundo y tercer caso, con un
capital asegurado del 100 por ciento, 30 por ciento y 5 por ciento del coste final de la ejecución material
de la obra, respectivamente, siendo el asegurado el propio promotor y los sucesivos compradores de las viviendas
o locales. El cumplimiento de estas obligaciones de contratar el seguro de caución lo garantiza el Notario
y el Registrador de la Propiedad que autoricen la escritura pública de obra nueva o la inscriban, pues antes
de proceder a dicha autorización o inscripción controlarán que la obligación ha sido
cumplida.
Madrid, 22 de diciembre de 1999
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