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GUÍA SOBRE LOS DERECHOS DE LOS CONSUMIDORES EN LA NUEVA LEY DE
DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES TURISTICOS
(Antes denominado "Multipropiedad")
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El Ministerio de Justicia, una vez aprobada por las Cortes la nueva Ley sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno, para
facilitar el debido ejercicio del primer derecho fundamental de los consumidores en la Unión Europea, -el derecho a la información-, hace públicos
en esta Guía los que en la Ley se reconocen.
La nueva ley regula el fenómeno que se conoce como "multipropiedad"
o "time-sharing". La ley llama, a lo que los consumidores adquieren cuando compran uno de estos productos,
derechos de aprovechamiento por turno, y
prohíbe la utilización del término "multipropiedad" o cualquier otro que contenga
la palabra "propiedad" porque el consumidor no va a ser propietario del inmueble sobre el que recae el
derecho.
He aquí algunas preguntas que puede hacerse el consumidor que se propone
adquirir un derecho de esta naturaleza en España:
¿Qué es un derecho de aprovechamiento por turno?
Es el derecho por el que el consumidor puede utilizar un alojamiento amueblado
en un inmueble turístico durante un período determinado al año y recibir, durante este tiempo,
los servicios necesarios para su adecuado disfrute. El empresario puede haberlo configurado como un arrendamiento
de temporada o como un derecho real de uso.
¿Han de estar el apartamento y la semana previamente determinadas?
Sí. Sólo si se ha configurado como un arrendamiento puede el empresario
venderlo como derecho "flotante", esto es, dejando para un posterior momento la determinación
del alojamiento que en el inmueble se va a ocupar y la semana del año durante la cual se va disfrutar de
él (temporada determinada, alojamiento y período -semana- determinable por sus condiciones objetivas).
¿Qué cantidades estoy obligado a pagar?
Además del precio que tenga el derecho, y que ha de pactarse libremente
entre el empresario y el consumidor, el titular o adquirente debe satisfacer la cuota anual de mantenimiento que
habrá de estar previamente determinada en la escritura reguladora y figurar en el contrato. Ésta
puede ser actualizada en el futuro, pero siempre con arreglo a un índice objetivo, sin que le esté
permitido al empresario, o a la empresa de servicios que se haga cargo del mantenimiento, subirla arbitrariamente.
El pago del precio y de la cuota no sólo dan derecho a ocupar el alojamiento, sino también a recibir
los servicios de que disponga el inmueble. Si la cuota está correctamente calculada y el consumidor deja
de pagarla, puede ser privado de su derecho, lo que hace aconsejable que cualquier reclamación judicia,l
que se pretenda interponer, vaya acompañada del depósito judicial de las cantidades que el deudor
deba por este concepto.
¿Por cuánto tiempo puedo ocupar el alojamiento?
Cada año puede ser ocupado por el período fijado en el contrato,
con un mínimo de una semana, durante todos los años siguientes al de celebración del contrato
hasta la extinción del régimen. Éste debe tener una duración mínima de tres
años y máxima de cincuenta, pero contados desde la inscripción
del régimen, no desde la celebración del contrato. La fecha
de extinción del régimen debe de figurar en el contrato.
¿Cómo puedo conocer las reglas por las que se rige el complejo
inmobiliario donde voy a comprar mi derecho de aprovechamiento por turno?
El empresario, antes de vender algún derecho de aprovechamiento por turno,
está obligado a editar un folleto que contenga la información esencial para que el consumidor interesado
pueda conocer las características concretas del régimen al que pertenece el derecho que se le ofrece
(situación del inmueble, descripción del alojamiento, de su mobiliario, de los servicios con que
cuenta, etc.) Además, en
el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde radique el inmueble, pues, la escritura reguladora del
régimen, necesaria para la válida constitución del mismo, debe inscribirse obligatoriamente.
¿Puedo comprar un derecho de aprovechamiento por turno en un inmueble
que se encuentre en construcción?
Sí, pero entonces el empresario está obligado, con anterioridad,
a constituir un seguro que garantice que la construcción estará terminada en el plazo comprometido.
Si, llegada la fecha, la construcción no se ha terminado, el consumidor puede exigir, con cargo a ese seguro,
la restitución de las cantidades abonadas.
Después de celebrado el contrato, ¿puedo desistir del mismo?
A partir de la fecha de celebración del contrato, el consumidor puede desistir de la adquisición realizada
con sólo comunicarlo al empresario en el domicilio que al efecto ha de constar en el contrato, siempre que
lo haga dentro de los diez días siguientes
a la celebración.
Para poder desistir, ¿tengo que alegar alguna razón o motivo?
No. El desistimiento no tiene que estar fundamentado en ninguna razón o
motivo.
Si desisto ¿cómo puedo obtener la devolución de las cantidades
ya pagadas?
El empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad en tanto no hayan transcurrido
los diez días en que el consumidor puede desistir del contrato. En el caso de que el consumidor hubiese
anticipado alguna cantidad, el consumidor tendrá derecho a que se le devuelva duplicada. Los anticipos están
prohibidos.
¿Tengo este derecho también en la adquisición de derechos
en inmuebles que vienen funcionando en régimen de time-sharing o cualquier otro con anterioridad a la entrada
en vigor de la Ley?
Sí. Los regímenes anteriores a la Ley subsisten tal como fueron
configurados, incluidos los casos de multipropiedad, pero los consumidores que celebren contratos respecto de los
mismos pueden, si lo desean, desistir dentro de los diez días siguientes a su celebración.
¿Qué ocurre cuando, transcurridos los diez días, me doy
cuenta de que no se me ha suministrado la información necesaria acerca del derecho que adquiero?
Si el folleto informativo que ha de editar el empresario no contiene la información exigida o si el contrato no incluye
las circunstancias establecidas por la ley o si la información no es veraz, el plazo de los diez días
para desistir no empieza a correr sino desde el momento en que el empresario complete o entregue esa información
o hayan transcurrido tres meses sin hacerlo. Mientras la información no es completada, durante esos tres
meses, el consumidor puede libremente resolver el contrato y exigir la devolución de cualquier cantidad
satisfecha. Los anticipos están prohibidos.
¿Puedo inscribir en el Registro de la Propiedad mi derecho?
Sí, tanto si se configura como -arrendamiento- o como derecho real. La
inscripción del mismo evitará que se vea afectado por actos de disposición o por las demandas
que se interpongan contra el empresario (embargo, suspensión de pagos...), pero no es obligatoria, y el
adquirente es titular del derecho desde la misma celebración del contrato.
¿Qué ocurre si, en el complejo, no se prestan los servicios adecuadamente?
En este caso, el consumidor puede dirigirse directamente contra el propietario
del inmueble que es, en todo caso, el responsable de una adecuada prestación de los servicios.
¿Puedo recurrir a los Tribunales españoles si el contrato se
ha celebrado fuera de España o se ha pactado el sometimiento a otras leyes o tribunales distintos de los
españoles?
Sí, siempre que el derecho de aprovechamiento por turno se refiera a un
inmueble que se encuentre en España. En este caso, el consumidor tiene la plena protección de los
tribunales y leyes españolas, cualquiera que sea el lugar donde se haya celebrado el contrato o cualesquiera
sean las cláusulas del mismo.
Los contratos sobre derechos de aprovechamiento por turno, ¿se rigen
exclusivamente por esta Ley?
A estos contratos les es aplicable todo el ordenamiento jurídico español
y, muy especialmente, toda la legislación de protección a los consumidores, sobre todo en lo que
se refiere a cláusulas abusivas, conforme a lo que establece la reciente Ley de condiciones generales de
la contratación. Se pueden ejercitar las acciones colectivas por las asociaciones de consumidores, de empresarios,
Colegios profesionales, Ministerio Fiscal...
¿Dónde puedo obtener información posterior acerca de mis
derechos?
Puede acudirse a las Organizaciones de Consumidores, a las que la Ley atribuye
especiales facultades, a las Oficinas de Consumo establecidas por los Ayuntamientos, Comunidades Autónomas
y el Estado, Abogados, Notarios y Registradores del lugar donde radique el inmueble. También puede obtenerse
información en los Colegios Profesionales de Arquitectos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Administradores
de Fincas, Abogados, Notarios y Registradores. En caso de tener que interponer alguna reclamación judicial,
es conveniente recurrir a un abogado experto en Derecho del consumidor español.
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Ministerio de Justicia
C/ San Bernardo, 45-47
28015 Madrid
Teléf.: (91) 390-20-10
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